中低端商品房或现五年之困

　　今年秋季房展会上，很多项目直接打起了价格牌。保障性住房增多，中低价位普通住宅最容易受“挤压”。

　　中央的9000亿投资住房保障公布后，北京市委常委会11月12日部署，今后两年共安排政府投资1200亿至1500亿元，预计带动社会投资10000亿元。其中，明年北京保障性住房建设总规模将力争达到850万平米。保障房重点投资的趋势下，北京楼市将迎来怎样的变革？企业的出路在何方？

　　影响 之 产品

　　明年保障性住房供应量大增

　　从目前确切的消息来看，2009年，北京保障性住房建设总规模力争达到850万平米。凯德置地环渤海区域总经理毛大庆、SOHO中国董事长潘石屹均表示，如果按照单套平均面积70平米计算，明年北京的保障性住房约为12万套。

　　SOHO中国年初公布了一份根据北京市建委公布的交易数据为基础的《2007年北京房地产市场研究报告》，报告显示，2007年北京共成交了14.8万套房子(包括高端产品和综合类商品房)。

　　由此可以推测，12万套保障性普通住宅已经超过了2007年普通商品房的年度需求量；加上2008年-2009年的置业需求的萎缩，楼市每年成交能否突破10万套还是一个疑问，每年12万套保障房对于楼市的短期影响显然是根本性的。

　　中低端商品房观望加重

　　高策顾问董事长李国平指出，现在一些城市已经明显地表现出购房者把保障性住房周边的中低端住宅与其进行房价、户型等方面对比的状况。北京亦是如此，两限房已经成为价格的新标杆。“周围商品房价格不敢轻易高过限价房太多，但同时，限价房也面临商品房降价的压力，出现弃购的状况。因此，在保障性住房增加建设以后，中低端商品房和保障性住房将进入价格互动阶段，产生竞争关系，甚至会带来限价房降价等问题。

　　李国平进一步说，中低端住宅市场目前正陷入观望的谷底，加上保障性住房供应的预期加重了观望，“连跌5年也是很正常的，现在就看谁能等到那一天”。

　　近郊住宅迎来利好

　　未来，保障性住房会更多地靠近近郊，如朝阳区的保障性住房面积占到全市的30%左右，其次是丰台区、房山区、海淀区。项目选址不但要考虑全市的人口均匀疏散，还要兼顾交通便利。因此，相当多的住房投资被用于近郊的地铁投资，此举被认为将在这些区域带来明显的市政改善效应。

　　据悉，北京目前通过通州、大兴、昌平等地的基础设施建设已经在当地产生了明显的效应。近期一些普通住宅受地铁交通利好影响销售不错。

　　而在常营两限房的建设中，当地的商品房开发商直言，在受到价格影响的同时，周围的商业、市政配套的完善得到居民的普遍认可。

　　亿城集团品牌营销中心总经理遇绣峰表示，目前这些投资的明确，对缺乏轨道交通的房山、大兴等区域而言有带动作用，并促使其有望和通州等看齐，在北京周边近郊区域形成成片的新兴生活区。

　　高端住宅成“保本”之选

　　长远来看，保障性住房分流中低端市场的购买力，但是高端市场又会怎么样呢？遇绣峰认为，高端房产的资源稀缺性在北京尤其突出，这让现有高端产品避免受到直接冲击，“中心城区的高端物业、郊区的别墅物业等，优势会更加明显”。

　　通州独栋别墅泰禾红御开发商泰禾集团董事长黄其森也表示，越来越多的市场迹象表明，北京的高端物业市场走势正在出现分化，一部分高端住宅物业面临调整压力，另一部分低密度景观别墅豪宅以其稀缺性和高品质不断稳步走高，而这恰好与国际资本近期的投资动向不谋而合。

　　他透露，日前刚刚来到中国的美国柏克莱房地产投资集团执行总裁罗伯特·爱道斯坦宣布，未来几年，以该公司牵头的资金将在中国投资20亿人民币收购国内高端物业。“这些涌向内地豪宅市场的资金导致的直接结果是，北京顶级豪宅物业价格不降反升。”他预计，中国顶级豪宅产品一年多来表现出的强抗跌性，将逐渐成为这个冬季各路资本寻求庇护的避风港。

　　- 影响 之企业

　　大型上市房企率先受冲击

　　北辰、首开、金隅等大型国企参与过北京的保障性住房建设。它们有望成为这一轮保障性住房建设的最大受益者。

　　根据毛大庆常年研究城市发展的经验，“保障性住房投入的突然增加，对北京这样的一线城市普通商品房的开发商将带来非常难以应对的市场效应。

　　北京市国际投资发展公司总裁杜猛也认为，保障性住房投资资金来源的明确以及制度的推行，对于北京现有企业的影响面将达到60%-70%。而在北京目前的多种类型企业中，国有企业会相对稳定；中小企业市场小，机制灵活，生存期可能更长一些。“值得注意的是，在北京扩张较快、普通住宅开发较多的大型上市企业，目前已经出现明显的资金吃紧局面，加上股市的压力，这些企业未来3年将会出现大面积的倒闭。”

　　李国平也表示，最近几年北京集中了全国几乎所有的知名大型房企，“北上”一度成为全国大型房企的共同选择，推高了地价、房价的同时，也给自己留下了许多的隐患。小企业包袱较少，可以选择退出或缩减规模，裁员“过冬”。“大型上市公司目前看不到出路。”李国平如是说。

　　国企开发商有望成最大受益者

　　相比之下，国企开发商有望成为保障性住房投资最大的受益者。首开、金隅、保利、北辰等大型国有企业，在北京过去的保障性住房建设中开发有天通苑、回龙观、常营等片区，已经显示出较强的实力。业界普遍预计，在“过冬”时期，北京的国企将能够参与到政府保障性住房的建设，与建材、钢铁行业一道享受到新一轮的机遇。而其参与建设对于今后的市场格局产生较大的影响：大型国企实力进一步增强。更长远地看，房产市场化规模将进一步缩小，所有大型企业均面临难以过冬的困局，而今后谁主导市场，已经不言而喻了。

　　此外，毛大庆表示，加大保障性住房投资，拉动内需是在大的经济环境下必须采取的措施，是“两害相权取其轻”的结果，但是还得尽量减少对现有企业的损害。“北京应该在推行保障性政策时，给部分企业一定的过渡机会，不能照顾到所有的企业，但是尽可能的减少房企裁员、烂尾楼、倒闭等问题的集中出现。”

　　保障房近期遭开发商、买家“冷落”

　　高策顾问董事长李国平认为，更客观地计算北京有效保障性住房供应影响面的方式，应该看北京住房的土地供应情况。“政府1000多亿投资主要是在土地供应上，需要开发商参与开发，而近期北京已经出现了明显的保障性土地供应受冷遇的局面，被迫改变土地的性质，配建商品房。此前，北京的双限房已经出现弃购的问题，这样就会出现一个关注点：保障性住房会不会出现雷声大，雨点小的状况？

　　北京万年基业建设投资有限公司总经理黄玺庆则指出，9000亿投资的更大意义在于拉动基础设施建设，增加内需，具体到目前的北京楼市，其短期影响不宜高估，北京保障性住房的分配环节存在诸多限制，比如购买资格中关于户籍的限制，对相当多的人而言，想购买也是无法购买的，还是得寻求商品房市场，这部分因素是不得不考虑的。杜猛也指出，“回顾北京的保障性住房建设，有不少教训。如何保证保障房建设投资不会出现偏差、在建设过程中不滋生腐败、在分配过程中合理分配到保障对象手中、在使用过程中受到欢迎等等问题都需要政府重视。”

　　声音

　　●限价房购买放开是压垮北京楼市最后一根稻草。———李文杰

　　●目前住房保障最紧缺的还是北京这样的中心城市，全国同类的中心城市大约15个。保障性住房的建设资金应科学安排向这样的城市倾斜，北京的住房保障资金投资额也将位于全国最高水平之列。———毛大庆

　　●楼市过去的泡沫显然已经到了需要“还账”的时候，过去涨了多少，现在就应该跌回多少；过去涨了多久，现在亦应该跌多久。现在楼市出现了问题，就算没有保障性住房的冲击，大家都不能指望马上有出路。———李国平

　　●中国的住房制度的转变是不可避免的，这将使得楼市出现根本的转变。短期内不少企业有缓冲时间，但长远来看，多数企业是没有发展前景的。———黄玺庆