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广州今年最大规模住宅用地遇冷
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日前，广州今年以来最大规模的住宅用地拍卖在广州市房地产交易登记中心展开。此次拍卖的4幅分别位于海珠区、花都区和番禺区的土地总面积超过25万平方米,其出让结果被业内人士认为具有检验广州房地产市场行情的重要意义。但两幅流拍，另两幅仅以高出底价484万元、200万元的价格成交，却让广州的房地产市场遭遇寒流。对此，广州市国土房管局副局长黄文波表示，即使有流拍现象，广州也会“完成今年的最低出让计划”。
流拍住宅用地高达52万平方米
今年以来，土地出让“寒流”横扫珠三角。1月至8月，深圳出让的16块居住和商住综合用地，有8块流标，流标率达50%。9月初，东莞出让三幅商住用地，结果两宗因无人竞买而流拍。
广州同样不能幸免。今年2月，南沙的住宅地块07NJY-3流拍，这是广州2006年以来首次有住宅用地流拍。6月30日，荔湾区的商业金融业用地也出现了流拍。所以，在本次土地拍卖前，市场就预期可能会出现大规模流拍现象。
果然，直至9月18日，花都的两幅住宅用地都没有开发商参与竞价，最后只得收回。海珠区工业大道的住宅地块，只有3号的广东鸿益实业有限公司举了一次牌，最后以5500万元的价格成交，折合楼面地价为每平方米3654元。大学城的旅馆业用地，被广东华盛投资集团有限公司以5072万元价格竞得，折合楼面地价每平方米2082元。
据统计，广州今年流拍的住宅用地建筑面积达到了约52万平方米。住宅用地的不吃香，与市场预期不乐观密切相关。参与竞价的广州亿方房地产开发有限公司相关负责人表示，不举牌并不是地块大小的原因，而是因为目前市场不好，拿地还是要慎重一点。广州蕊姿有限公司有关负责人则说，他们测算该地块未来住宅的售价也就在7000元至7500元每平方米，最后成交的地价超出了他们的预算。
无碍政府拍地计划
面对“与去年9月土地出让异常火爆的情况比较，今年9月土地出让很冷淡”的问题，黄文波在9月18日下午举行的新闻发布会上开门见山地指出：“土地市场和房地产市场是不同的两个市场，开发商拿到土地之后，一般会有2年到3年的开发周期，开发企业参与土地竞买凭借的是对市场的认识和预期的判断，房地产市场高成本、高收入、高风险的特点，更能考验一个企业对市场的把握程度。去年9月所出现的一块地十几家企业竞买的情况是不正常的，可以说是一个不正常的市场，简单一些来说就是疯狂拿地，盲目乐观！”
黄副局长还表示，如今土地的流拍现象不会影响往后的土地出让计划。“广州作为一个成熟的市场有着对市场理念的成熟判断。在有些城市因为房价下跌房地产市场不景气或者出现土地流拍的情况下，而减少土地供应量甚至停止土地供应，但广州市政府不会这样做。就在2005年，广州土地供应量只有0.5平方公里，这直接导致了2007年房价的疯涨。国土房管局现阶段的职责有两点。第一，加大保障性住房的建设，解决低收入家庭的住房问题。第二，维护房地产市场的稳定，抑制房价快速增长和暴跌。在如何保持房地产市场平稳方面，保持土地供应量的稳定性是关键。今年一定会完成土地最低出让计划，这是底线。”
广州房价平稳回归
对此，有业内人士认为，今年以来，房价的下跌就说明了一个道理，企业对房地产市场预期的判断是失误的。今年9月与去年9月的情况没有可比性，因为市场已经不是过去的市场，不能简单地认为现在流拍或者底价成交就是不好的。如果真的要比较，我们可以看出一种走势。
去年以来，经过宏观调控和特别是对金融市场的调控之后，全国房价下挫明显，广州也逐步下跌，这直接导致开发企业资金链很紧张。成交量下降了，企业对房地产市场判断不清，对土地市场的预期也不看好，这都影响了如今土地拍卖。而且高地价不等于高房价，市场价格最根本是由供求关系决定的，不是土地成本决定的。
从去年10月到现在，广州市房地产市场的特点很明显。均价从去年的1.1万元到今年9月份的9078元，已经下降了2000元，下降幅度比较平稳，应该说是缓缓地下降，并没有出现暴跌的情况。2007年，房地产市场在上涨过程中量价齐升，调控后2008年开始出现量价齐跌，上半年差的时候每个月也就20万平方米左右的成交量，只相当于2007年最火爆时的四分之一，相当于正常年份的三分之一。6、7、8三个月价格持续下降，交易量稳定在60至70万平方米之间，是价跌量涨的状况。
“这就证明了价格回归到一个理性的位置之后，市场的刚性需求强有力地支撑住了房地产市场，这是很好的现象。从趋势判断，6月至8月连续3个月交易量已经与2005年月均交易量相当，说明广州房地产市场平稳。而最可怕的是量价齐跌。”黄文波分析说：“土地管理部门对土地市场的把握中，其核心问题是土地拍卖底价的制定。我们参考的最多的是‘房地产假设开发法’。就是根据同一区域同一地段现有商品房的合理价格，来反推土地成本价格，最后经过评估来制定最终的拍卖底价。”
在今天花都地块的流拍方面，黄副局长表示会重新评估土地的底价问题，做区域性分析和整体房地产市场变化情况的分析，特别是根据花都区商品房价格的下跌度来考虑具体价格。
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