降价促销，发债融资，地产龙头万科正在向同业诠释“现金为王”的生存法则。但在万科的财报上，“每股经营活动产生的现金流量净额”依然为负值，该项指标在2007年度为-1.52元，为5年来的最低值，2008年上半年该数值为-0.14元。保利地产金地集团招商地产等行业龙头，也纷纷成为万科的“难兄难弟”。

　　目前，“开发商闹‘钱荒’，可以说是大面积和集体性的”。9月9日，一家股份制银行投行业务部门人士直言。

　　而房企资金链问题早已进入监管部门的视野。

　　知情人士透露，今年上半年，监管部门对房地产企业贷款情况及其资金状况进行了抽样调查。调查结果显示，上海房地产开发企业总体资金来源减少，资金趋紧，负债率上升，部分过度扩张的企业面临资金链断裂危机，但目前尚未成为普遍现象；如果政策面继续趋紧，房地产企业资金链可能断裂，银行贷款面临的风险不容乐观。

　　上述调查报告出炉后不久银监会于8月份联合发布《关于金融促进节约集约用地的通知》(下称“《通知》”)，再度重申严格商业性房地产信贷管理。

　　“在通知出台之前，市场传言房地产调控政策可能会松动，但通知的出台表明调控肯定不会放松交通银行发展研究部一位人士称。

　　现金流压力

　　6月19日，国泰君安房地产行业分析师孙建平在其研究报告??《资金紧张的冬天，谁的棉衣厚？》??中预计，开发商资金链最敏感时间为7月至9月。

　　9月5日，一位知情人士掌握的个案显示，上海某大型房地产企业的现金流已较高峰时期缩水了1/3。而这家大型房企在上海本地排名可以进入前五。

　　“房价能否撑住，关键要看现金流。”一位分析人士直言，“万科为何先于其他开发商降价卖房？就是要走在前面，保持自身的现金流。”

　　2007年年报显示，四家龙头性的地产公司每股经营性现金流均为负值，万科为-1.52元，招商地产为-4.74元，金地集团为-7.52元，保利地产为-7.65元，同比分别减少0.83元、2.18元、5.31元、0.34元。监管部门的报告称，上述数据是四家公司5年来的最低值。

　　2008年中报披露的数据依然不乐观。报告期内，保利地产、金地集团、万科A和招商地产等4家企业的“每股经营活动产生的现金流净额”分别为-2.63元、-0.88元、-0.14元和-2.502元；其中，保利地产和招商地产的表现弱于去年同期水平。

　　而监管部门的报告直言，上海本地房企“现金流面临压力”。

　　以14家上海本地房地产上市公司作为观察对象，wind资讯的统计显示，在2007上半年、2007年三季度、2007年度和2008年上半年等4个时点上，“每股经营活动产生的现金流净额”出现负值的公司家数，分别为4家、5家、7家和9家，呈现递增态势。同比来看，今年中期“每股经营活动产生的现金流净额”表现弱于去年同期的上市公司有10家，其中，由正值转为负值的达到6家，如上实发展陆家嘴世茂股份等公司。

　　在这14家上市公司中，半数企业的经营活动现金流在2007年三季度达到4个时点上的峰值，随后出现下滑。以上实发展(600748.SH)为例，其合并报表显示，2007年三季度的“每股经营活动产生的现金流净额”达到1.19元，而2007年全年该项指标的表现为0.64元，今年中报的数据陨落至-1.04元。

　　“负债率偏高”是上海房企资金状况的另一个特征。

　　调查发现，上海市超过5000万元授信或贷款的房地产企业平均负债率为62.9%，高于全部企业2.8个百分点，个别企业的负债率在80%?90%之间甚至更高，有的企业同时在9家银行有超过5000万元的大额贷款。

　　与上年末的资产负债率相比，上述14家上海房地产业上市公司中的7家出现不同程度的上升。

　　而在信贷紧缩的行情下，地产龙头自然是商业银行力保的对象，融资条件相对乐观。2007年中期，保利地产、金地集团、万科A和招商地产合并报表显示，“取得借款收到的现金”分别为34.21亿元、28.26亿元、110.52亿元和26.86亿元。2008年中期，上述数据分别为79.55亿元、62.92亿元、105.45亿元和44.11亿元，除万科略有减少外，其余3家公司均大幅增长。

　　但2008年中报显示，上述4家地产龙头企业的资产负债率分别为70.21%、72.73%、67.76%和65.58%，均比上年末出现上升，其中，金地集团上升了9个百分点；同比来看，3家上市公司的资产负债率下降，但招商地产出现上升。

　　监管部门针对上海的抽样调查发现，贷款多的房地产企业融资条件虽然优于贷款少的企业，但其经营性资金流的压力却大于贷款少的企业。

　　究其原因，一些大型房地产商出于未来发展考虑过多拿地，加上近两年土地成本越来越高，企业虽然解决了“地荒”，但出现了“钱荒”，土地款支付压力过大，导致经营性现金流出现问题。

　　政策风险当头

　　监管部门分析，从目前的情况看，如果维持现有的调控政策，企业尚能支持一段时间；如果政策面继续趋紧，资金链断裂的企业将增多，套贷行为、违约行为也会蔓延，银行贷款面临的风险陡增，局势不容乐观。

　　言及房地产调控，一家上市银行授信部负责人称，要关注调控政策的着力点。他表示，此前有关部门的提法是防止房价过快增长，而目前是保持房地产行业的稳定发展。

　　“目前房地产行业出现的种种现状，乃是此前一系列调控政策滞后效应的显现。”上述授信部负责人如是说。

　　监管部门在调查中发现，多数银行认为目前房地产风险主要是政策风险，政策原因造成部分贷款需要展期或转期；例如，由于国家对房地产行业调控，销售进度不如预期，资金回笼速度放缓；由于央行对贷款规模控制，房地产企业后续开发资金发生紧缺，等等。

　　除上调存款准备金率、加息、信贷规模控制等从紧货币政策外，2007年以来，有关部门陆续出台了一系列针对性的房地产调控政策。

　　从2007年国土资源部财政部央行联合颁布《土地储备管理办法》，到今年8月央行银监会再度联手出台《关于金融促进节约集约用地的通知》。

　　“央行、银监会这一通知的杀伤力很大，对原有部分政策进行了细化。”前述股份制银行投行人士称，如禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款，这项规定从银行渠道卡死了开发商“空手套白狼”的可能。

　　“以前银行在这项业务上存在可做、可不做的选择。”上述股份制银行投行人士说，自觉的银行可能会缩减这些业务；而如果银行要做，就会帮助房企绕弯子，如拿其他土地做抵押，获得贷款缴纳土地出让金，拿到土地。

　　银行应对销售放缓

　　毋庸置疑，目前房地产贷款的信用风险隐患较大。

　　令监管部门担忧的是，如果房地产销售进度和销售价格大幅度滑坡，影响到房地产企业及其相关企业的生存，极有可能出现批量的违约现象，并面临抵押物贬值风险。

　　而由于房地产开发贷款是以开发企业为信用主体，其与个人按揭贷款在对抗房价下跌方面的免疫能力存在差异。

　　某上市银行内部的压力测试结果显示，个人按揭贷款在房价下跌30%的情况下，抗风险能力依然较好；但开发贷款在房价下跌20%、利率上升的共同作用下，贷款质量将受到一定影响。由此看来，房地产开发贷款的风险更大。

　　央行的统计数据显示，2008年6月末，全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元，其中，房地产开发贷款余额为1.95万亿元；今年上半年，房地产贷款增加3988.4亿元，同比少增1706.6亿元。

　　针对市场变化可能产生的风险，商业银行需要提前行动。

　　监管部门调查显示，目前房产销售进度放缓对银行开发贷款是一个直接的风险因素。对此，银行可采取以下措施：一是选择对其中的一些项目采取适当展期，但需要严格掌握，对总体风险可控的项目，可给予相对支持。二是对房地产企业授信实行封闭管理，根据项目进度放款，一个项目开立一个监管账户，严格加强对贷款资金和销售款回笼资金的全程监管。为应对市场变化，对于开发类贷款要求100％的抵押。在个人购房按揭贷款方面，建立抵押物价值和贷款额评判系统，实时更新并监控。

　　此外，调查表明，在防范风险的措施中，目前银行最关注的是看房地产企业缺生存的资金还是缺发展的资金，为防范出现完工风险，强调对本行续贷项目资金的确保；而对过度扩张的企业，在融资结构上要求必须做到全覆盖，总投资不留缺口，企业自有资金、银行贷款的比例要各为50%，以确保不发生完工风险。

　　同时，对房地产企业的资产负债率要求低于75％，对高负债率企业进行预警；对资金链出现问题的房地产企业进行梳理，增加抵押担保，实施减退等应对措施。