宏观政策的调整加上经济适用房、限价房的抢闸入市，以及买家观望情绪的蔓延等不利因素，将造成今年地王项目的前途不明朗。降价促销，尽快使资金回笼是目前开发商的唯一出路

　　本报记者 刘?霞

　　6月初，一则退地消息在房地产界引起一阵骚动。去年9月高价出让的上海普陀长风生态商务区4号东南地块遭遇开发商“退地”。

　　有消息称，这块地将在上海市近期的土地公告中推向市场，重新组织挂牌出让。这一地块当时以近4倍于底价的惊人价格由上海志成企业发展优先公司（简称“上海志成”）获得，如果土地被重新拍卖，上海志成将因违约而损失超过3000万元的土地保证金。

　　无独有偶。今年2月末，福州融信地产（简称“融信地产”）也毅然将去年9月高价拍得福州市中心白马路的“黄金地块”退还给了福州市国土资源局。为此融信地产付出的代价是7000万元的保证金。当初为了在激烈的竞争中获得这块土地，融信地产毫不犹豫地付出9.04亿元的资金，平均9953元的楼面地价，一度超过了当时周边的房价。

　　对于主动放弃该地块的原因，融信地产总经理林峻岭表示，主要是考虑到“性价比”和“资金”两方面的因素。

　　对于“地王”不断遭遇抛弃的命运，一位不愿具名的地产人士分析说，这不仅是开发商摆脱资金枷锁的无奈之举，也是其过去疯狂抢地的行为所遭到的一种惩罚。

　　疯狂的地王

　　高价拿地导致全国各地地王频出的景象，几乎贯穿了2007年一整年。

　　临近2007年年末，万科集团（000002.SZ）董事局主席王石首次通过中央电视台《经济半小时》栏目向全国观众承诺，2008年后万科绝不再拿“地王”。王石在这次表态中公开承认，万科2007年曾拿了两块地王，一块在东莞，一块在福州。

　　在2007年，以上市公司为主的房地产公司高价拿地的现象在全国被反复上演。去年8月，南京市国土资源部公开拍卖板桥大方村地块，该地块在雅居乐地产（3383.HK）、上海复地（2337.HK）、金地集团（600383.SZ）等11家开发企业激烈的竞价中，5.7亿元的底价一路飙升，最终金地集团旗下的深圳公司以22.5亿元将其拿下。不仅地价翻了4倍以上，土地成本更是高达每平方米2200元，几乎与当时周边的房价相当。

　　在这场拍卖会中，一个有趣的场景是，拍卖人员曾三次善意提醒开发商要“理性应价”，换来的却是整个会场的哄堂大笑。显然开发商对这种“善意”并不领情。

　　地王的价格一浪高过一浪。重庆、成都、上海，天津、广州等地，地王不断产生也不断被刷新。去年7月，北辰实业（601588.SH）和北京城开以92亿元的高价联合拍得湖南长沙新河三角洲地块，创下了国内单宗土地拍卖总价最高的纪录。

　　一个月后，南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元拍得上海南京路地块，凭借每平方米6.69万元的楼面地价，一举成为国内单价最贵的“地王”。

　　随着地王的频频产生，土地款自然就成为去年房地产公司主要资金支出。SOHO中国（0410.HK）董事长潘石屹就在其一篇博客中透露说，去年开发商投入买地的资金达到3 万亿元，超过房地产全年的销售收入。

　　支撑去年地产商疯狂拿地举动的，是在2007年股市一路向6000点挺进的过程中，房地产上市公司在股市、房市和地市间的对赌行为。

　　根据今年4月底中国社会科学院发布的2008年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告NO.5》的不完全统计，2007年房地产企业通过IPO、增发等手段从股市融得的资金在1000亿元以上。蓝皮书认为，正是资本在2007年释放出了前所未有的能量，使得“地王”频频出现。

　　除此之外，让开发商在地王面前毫不手软、几近疯狂的另外一个原因是他们对房价持续上涨的乐观预测。一位开发商私下对《财经时报》透露说，去年如果哪个项目每个月的单价不涨个千八百块钱，他们在和其他项目负责人聊天时，都觉得自己没面子。在去年，开发商对外说得最多的一句话就是，“房价肯定还会涨”。

　　在这种情势下，开发商认为土地储备是当务之急。近年来在北京土地市场上颗粒未收的今典集团董事长张宝全此前就曾无奈地表示，“土地放量太少了”。

　　谁为地王埋单

　　就在开发商高价拿地、并期待房价持续大涨的时候，一盆冷水迎面泼来。

　　2007年年末，全国范围内的土地市场和房价开始齐齐掉头，各地土地流拍的现象屡见不鲜，高房价也迫使购房者开始步入观望期。

　　今年1月16日，北京市广渠路15号地块公开拍卖。这不仅是近年来北京四环内出让的最大一块住宅用地，也是距离CBD最近的两限房地块。这个原本可以称得上是“绝版地王”的地块，由于只有两家开发商投标，未满足“投标单位3家以上”的条件而惨遭流标。业界一时为之哗然。

　　有统计资料显示，最近半年的时间内，北京、上海、南京等一线城市已有超过40宗的土地流标、流拍。甚至有迹象显示，流拍已经开始向二线城市蔓延。

　　地王们所面临的不仅是市场方面的压力。去年9月，银监会、央行规定，商业银行不得对有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业发放贷款。10月，国土资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。

　　融资渠道受阻、一线城市成交持续低迷，以及去年众多开发巨头在土地市场上的过激行为，让大多数开发商感觉到巨大的资金压力。

　　对此，合富辉煌首席分析师黎文江表示，宏观政策的调整加上经济适用房、限价房的抢闸入市，以及买家观望情绪的蔓延等不利因素，将造成今年地王项目的前途不明朗。降价促销，尽快使资金回笼是目前开发商的唯一出路。

　　曾于去年9月拿下三块地王的富力地产，已经明确地将今年的主要任务确定为销售回款。

　　《财经时报》获悉，除龙湖地产、北辰集团等个别公司旗下的地王在按计划推进外，大部分的地王目前并未有实质性进展。

　　楼市进入调整期？

　　对于中国的地王们而言，究竟是该投入全部精力运营还是主动选择黯然退市？2008年注定将成为他们身体力行、寻找答案的一年。

　　按照今年1月7日国务院发布的《关于促进节约集约用地的通知》（下称《通知》）中强调，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费。这是中国政府首次对闲置时间在一年以上、两年以内的土地出台惩罚性规定。《通知》还指出：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。”

　　回顾去年各地地王的拿地时间，大多都集中在2007年10月份后，正值国内土地价格最高的时期。

　　财经专栏作家珑铭表示，此前开发商敢于高价拿地的重要原因在于，他们能将拿地的成本向房价转嫁，“在我国房地产市场供应主体单一，开发商垄断供应市场的情况下，这种成本转嫁几乎是轻而易举的。”

　　然而随着购房者观望情绪日渐浓厚，房地产市场已经开始发生变化。广州市中旗房地产顾问有限公司董事长陈仁科称，现在整个房地产市场萎缩，很多城市房价大幅跳水，土地成本与项目收益已经开始出现倒挂的情况。

　　“早在‘退地’现象之前，全国各地不断出现的大量土地流拍现象，就已经表现出业内对常年累积的巨大泡沫的恐惧感。”珑铭说。

　　一位业内人士在其博客上也表示，不断出现的退地现象预示着买卖双方的博弈开始进入转折点，也说明市场行情的不乐观。因为如果销售可期，开发商想办法融资开发或者找其他公司合作开发应该都是可行的。“像万科的东莞地王出卖了50％的股权，虽少了股权但也减少了风险。”

　　而对于全国房产市场而言，上海作为一线城市出现的退地现象具有全局性意义。“尽管开发商们还在继续鼓吹房价只涨不跌的论调，但‘退地’现象将是中国楼市步入新一轮调整期的又一征兆。”珑铭称.