回顾过去,我们发现2007年之前的股票市场对经济及金融的影响可以忽略不计,因为股票市值总量较小。2005年5月,深圳与上海两个市场的流通股总市值为12000亿元左右,占GDP的比例不到10%,即使是计算总市值也只有35000亿元左右,占GDP的比例为20%左右。

　　但股市在2007年度发生了巨大变化。至2007年底,上海综合指数超过了5000点,两市总市值超过30万亿元,证券化率达到130%。更值得关注的是,在股权分置改革之后,以前不能流通的股票逐渐开始流通,相当于在两年的时间里中国的GDP额外地增加了一倍。问题的关键还在于,如果这增加的相当于一年的GDP的财富是实物资产的话,它可以吸收过多的货币,但事实上,这些增加的财富全部是金融资产,是流动性很高的金融资产,这些资产具有准货币的功能,它极大地提高了社会的实际购买力。

　　股价的上涨不仅提高了房地产市场的购买力,而且通过上市公司的融资为地产开发公司提供了大量廉价的资金,助推了地价和房价。以万科为例,2005年在股票市场融资20亿元,2006年再融资42亿元,而2007年则一次性在股票市场融资超过100亿元。每一次融资的规模都比上一次翻一番。

　　因此,如果股票市场2008年还像2007年一样飙升, 2008年的房价肯定是涨的。反过来说,如果说2008年的股价出现了大幅度下跌,房价(尤其是中心城市,像深圳、北京、上海)就岌岌可危。

　　股灾发生了,截至3月27日,股价已经从年初的高位下降了35%,股市从制造财富的场所变为吞噬财富的"黑洞",这对中心城市的房价及其他消费将产生重大影响。从目前的情况看,今年的股价走势不会有太大的起色了,这成为抑制今年房价的最重要因素。

　　另外,国内外的经验表明,通货膨胀对楼市有重大影响。但通货膨胀处在不同的阶段和不同的程度,对房地产市场的影响是不一样的。

　　当通货膨胀处在初期时,企业产品出厂价格上涨幅度较小,只有个别行业的产品价格出现大幅度上涨的情况。从总体上看,大部分企业的产品销售良好,企业存货下降,公司盈利大幅度上升,整个社会出现一遍繁荣的景象。最重要的是,中央银行对通货膨胀依然没有警觉,货币政策不会发生变化。此时的楼价、股价不断上涨,出现牛市的典型特征。2006年至2007年上半年,我国经济及股市的表现基本上如此类似。

　　但好景不会太长,当产品的出厂价格涨幅加快,涨价的范围扩大,多数行业的产品出现涨价的行为,整个社会的物价指数的涨幅超过中央银行的忍耐范围(一般为3%至5%左右),物价出现螺旋式上升,尤其是物价上涨超出市场预期时,中央银行便开始采取紧缩性的货币政策,楼市和股市会出现逆转。因此,我们认为,通货膨胀本身对楼市、股市是正面的刺激因素,但通货膨胀的恶化所带来的金融紧缩才是牛市的真正杀手。

　　总之,当通货膨胀处在初期时,楼市将处在牛市的巅峰状态,当通货膨胀出现明显的恶化时,楼市可能因为金融政策的紧缩而受到打击。