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楼市投资比重加大 新一轮风险正在累积
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据新华社北京6月25日电4、5月份,房地产市场成交结构变化明显。在刚性需求之外,投资性需求加快进入楼市,高端物业销售明显活跃。记者调查发现,资本加速进入楼市,与对中国经济复苏抱有信心有关,部分也是通胀预期驱动所致。同时,部分新增信贷流向房地产市场的情况,也助长地产投资再次兴起。这些都使得尚在“维稳”阶段的中国楼市面临更多考验。
投资性需求远超同期
上海中环内一热销楼盘的开发商告诉记者,1、2月份,前来买房的几乎全是自住者,关于投资者“连传闻都没有”;3、4月,开始接触到个别买房投资客了;5月份以后,这样的投资者明显增多。5月中旬,有一位温州富商找上门来,有意把上述楼盘二期首批剩余的80余套房源“全部买下”。
易居中国房地产研究院综合部部长杨红旭表示,上海最新成交的商品房中,投资性需求已经占到了15%到20%,其中,来自温州的购买群体占到3%多一点,来自境外的投资占到1%,虽然投资性需求占比没有超过2004年和2005年,但已经比去年同期的情况高出很多。
以投资者为目标人群的高端物业的成交在4、5月份也开始“松动”。世邦魏理仕代理的一高档公寓项目位于上海卢湾区济南路,共有现房20套,成交价为8万元/平方米左右。世邦魏理仕中国区高级董事陈炜介绍,该公寓今年3月份售出1套,4月份增加到7套,5月上半个月已售出4套。
来自中房指数系统的数据显示,4月,全国各地高端住宅销量激增。比如,4月深圳的别墅销售较去年同期增长了654.55%,而1、2、3月的增幅还分别只有16.9%、50.82%和36.11%。上海4月的别墅销售与供应比已达1.59:1。易居中国分析师薛建雄认为,高端住宅的热销,不仅与高端人群的改善需求有关,也与他们的投资行为密不可分。
通胀预期驱动因素明显
陈炜介绍,根据世邦魏理仕的统计,目前投资高端物业的主要两类人群,一是私营业主,二是各行业的高管,他们对经济形势都很敏感,眼下很多投资者都有一种“对通货膨胀的担心”。此时,相对较好的国内楼市可以成为一个避风港。
中金公司首席经济学家哈继铭最近对媒体表示,很难说房地产市场已经彻底回暖,一些开发商买地可能是为了抵御通货膨胀,“在全球货币供给速度加快的情况下,很难说一年后不出现通货膨胀的局面,正是有了这样的预期,也激发了个人购房行为和企业的买地行为”。
杨红旭表示,通胀预期目前已经成为支撑新一轮楼市行情的重要因素,并且还在演变之中。同时,追涨的短期投机也正在加速入市。
新一轮调整风险在累计
投资性需求的快速入市某种程度上制造了楼市的“繁荣”。上海楼市前五个月商品房成交量同比增长26%。而今年5月,杭州楼市成交刷新历史纪录,成交量高达10058套,而2007年6月创下的最高纪录也不过是6000多套。
上海房价在3月份还有明显波动,进入4、5月后则稳步回调。同时,北京、深圳等一线城市的房价也不断创出新高。
北京我爱我家市场研究部研究员秦瑞表示,短时间内的“降而复升”会影响楼市健康调整,而通胀预期驱动下大量投资性需求的入市可能会加速房价走高。如果刚性需求再次被过高的房价压抑,市场新一轮低迷调整的风险则会逐步累积。
警惕信贷过多流入楼市
宏观经济环境目前仍处在企稳回升的关键时刻,房价在“小阳春”的推动下再回高位,此时此刻,投资性需求的集中入市明显缺乏必要的经济基础。
杨红旭表示,投资投机需求在此时卷土重来,进一步拉高了房价,在把普通住宅消费“挤出”的同时,也挤出了其他商品的消费,从而抑制实体经济的复苏。资金过快、过多地流向地产投机、流向虚拟经济,只会催生市场泡沫的产生。如果说2007年房价上涨过快仍有良好的宏观经济面作为依托和保证,那么此时的投资性需求快速入市则明显带有投机的非理性色彩。
就在市场投机情绪抬头的同时,深圳再次传出了房贷首付一成五的消息。在地产投资的带动下,银行的房地产信贷再次出现松动的趋势。
业内人士表示,在经济尚未完全走出低谷的情况下,一定要警惕金融机构为抢夺房贷市场,降低信贷门槛。“现在应该对信贷资金进入楼市采取更加严谨的监控,防止信贷资金过多流入楼市投机。”杨红旭说。
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