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物业税箭在弦上转动利益轮盘 如何绕过产权这道关?
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5月25日，国务院批转国家发展改革委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》。这份通知中包含了收入分配调节、电信体制改革、事业单位养老保险改革等内容。作为其中一项内容，“研究开征物业税”几个字，却引起了最多的关注。 当天出版发行的《北京晚报》上，“国务院今年将研究开征物业税”的大标题出现在头版显著位置。刘大爷正是从报纸上看到了这个新词。
算上标点符号，《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》对物业税的表述仅有42个字，“深化房地产税制改革，研究开征物业税，以上工作由财政部、税务总局、发改委、建设部负责。”
这几年北京房价高涨，朋友街坊邻居一起聊天的时候，房子是个最时髦的话题。刘大爷也养成了关注房地产新闻的习惯，买来报纸总不忘记翻翻地产版，看看自己的房子现在是个什么价，哪里的楼盘又涨价了。但这次，刘大爷有些糊涂，这物业税到底是什么呢？
“儿子下班回家我问他，他说就是有房子的人要缴税。”刘大爷最关心，自己的房子为什么要缴税？要缴多少税？
这些问题不仅仅刘大爷关心，自从“研究开征物业税”的消息披露之后，对物业税的讨论已经成为舆论热点。
已经开征的燃油税给物业税什么启示
最近一直到处看房的吴小姐看到国家要研究开征物业税的消息后就有些犹豫，是否该再等等？她2004年进入北京一家事业单位工作，眼瞅着房价火箭一样上蹿，也想早日拥有自己的住房。
今年年初起，北京的很多楼盘都开始打折促销，吴小姐在朋友的指点下每周末都去看房，然而让她惊慌的是，每次看中的楼盘她都抢不到。而且从3月开始，一些楼盘突然涨价。
买还是不买？最近两个月的时间，吴小姐都在两种想法间摇摆不定。而国家要研究开征物业税的消息更加重了吴小姐的犹豫。因为有些专家说，如果开征物业税就能使房价大幅下跌。
与吴小姐不同，在一家外企工作的银小姐觉得物业税还是遥远的事情。“几年前就讨论过，喊狼来了好多次了。”
物业税又称地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其拥有者每年都要缴纳一定的税款。世界上几乎所有发达国家都在征收，是政府财政收入的重要来源。
在我国，最早关于物业税的提出是在2003年，当年10月，中共中央十六届三中全会上提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。
从我国房地产行业来看，在房地产开发建设、交易、保有的各个环节中，有耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、个人所得税、房产税等12个税种，其名目繁多、重复征收的问题一直为人诟病。用物业税取代这些名目繁多的税收是一个不错的选择。
相关部门解释征收物业税的理由更是让人兴奋：物业税的征收会让房价大幅下跌。
这个说法有着吸引人的逻辑，征收物业税意味着房屋持有成本增加，当这种税率达到一定程度，炒房者就会因为持有成本太高而放弃炒房，拥有多套住房者也会因为持有成本高选择出售大部分房屋，从而造市场上房屋供应量增加、房价下跌的效果。
就在此次研究开征物业税的消息公开后，北京市的一些房地产中介机构就已经感受到了市场的细小变化。
“5月25日之后，从我们门店反馈上来的情况看，很多业主都打电话来咨询物业税的事情，房源登记量有了一些增加。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖告诉记者，国家放出的这个信号已经让一些业主心理上出现了变化。
然而，在北京师范大学房地产研究中心主任董藩看来，征物业税降房价的期望却是难以行得通。
董藩认为，物业税是一个长期性税种，主要是开辟税源，增加政府收入，它的税率一般是稳定的。如果指望用它来调控房地产市场，并不合适，因为宏观调控关注的是短期市场状况，适合作为调控工具的税种，其税率必须具有灵活调整性。
“物业税的征收能够增加住房所有者持有成本，能降低投机者的收入预期，但这仅仅是影响房价的一个因素。房价的走向还要受到市场供给、需求、大经济环境等众多因素的影响。”一位业内人士这样说。
这位业内人士告诉记者，物业税是财产税，其主要作用是保障地方财政收入，国际上并没有通过物业税来调控房价成功的先例。“美国一直征收物业税，也没能阻止其房价上涨最终导致次贷危机的发生。”
胡景晖给记者算了一笔账，假设一套房子市场售价每平方米1．2万元，那么相关的税费大概在5000元左右，如果开征物业税来取代这些税费，房价应该下降5000元。但如果考虑到市场供求关系，房价究竟是上涨还是下跌就不好说了。
在很多普通人眼中，“物业税会带来房价下跌”是个打了问号的命题。
就在天涯论坛上，一位网友这样表达自己对物业税的看法：我没有房子，我租房。但我知道，加税之后，不管加什么税，最终都要转嫁到我的头上。
“政府推燃油附加税的时候说能降油价，现在原油价格只有当时的一半了，汽油价格下跌了吗？”有网友这样反问。
物业税开征绕不过产权这道关
“物业税征收的依据是什么？”家住望京的孙小姐这样表达对物业税的看法。
在一家事业单位已工作8年的孙小姐目前拥有两套住房，这两套房子分别是自己所在单位的集资建房和老公单位的央产房。
在孙小姐看来，自己和老公将近10年的打拼，才有了一些财富的积累，正处在努力改善生活状况的阶段。
“我的两套房子并不是全款付清，其中一套也是银行贷款买下来的，每月还贷。”孙小姐说，如果现在要开征物业税，势必要增加在房子上的支出，生活的压力必然会增大。
让孙小姐不理解的是，自己在买房的过程中已经缴纳了土地出让金、契税、个税等名目繁多的税费，为什么在保有房产的阶段还要再缴税呢？如果征收物业税，那之前买房缴过的税费能退回来吗？
“我觉得应该先把房价降到合理的价位，再来向老百姓征收什么物业税。”孙小姐说，物业税对买不起房子的老百姓和买得起N套房子的富人来说，影响不大。那些真正的富人恐怕也不太会在乎什么物业税，真正遏制的可能是中等收入人群，刚刚积累了一些财富就被政府通过税收的方式拿走了。
孙小姐并不完全反对征收物业税，关键是这个税种能否起到劫富济贫的收入调节作用。
在我国目前的房地产市场上，存在商品房、经济适用房、央产房、军产房、两限房等不同种类的房产。物业税的征收是否一视同仁？物业税如果要开征，该怎么征收？
如果开征物业税，地方政府是否还要收土地出让金？怎样保证征税的公平性？
到目前为止，相关部门还没有拿出一个具体的实施细则。而在一些专家看来，物业税的征收困难重重。
中原地产华北区总经理李文杰一口气就列出了五个问题，开征物业税后，已经一次性缴纳了70年土地出让金的业主将如何缴纳物业税？一个家庭的首套自住房是否应该免征物业税？中低收入家庭、经济适用房及限价商品房等的物业税如何征收？过往公开或私下持有多套住房的公务员是否认定持有合法？全国所有的住房信息是否已经互联互动并全部登记可查？
在他看来，这些关键问题不解决，物业税的出台将需要相当长的时间。
“住宅物业税，十年出不来。”董藩对记者这样表达观点。
在董藩看来，物业税征收最大的阻力是很多房子搞不清在谁手里。有一部分官员存在腐败问题，他们不敢曝光的财产主要以房产或金钱形式存在着。上海出了个“炒房区长”，名下的房产达14处。重庆有个貌似清廉、没钱买房的“租房局长”，后来发现也是个腐败分子。
“谁来调查？”董藩说，普通百姓并不知道，有些房子根本找不到业主，有些房子产籍资料丢失甚至被人为毁掉了，有些房子既没有产权证也没有产籍资料。类似问题有很多，不容易解决。要征物业税必须以反腐败斗争取得胜利为前提，这需要很长的时间。
对物业税征收对象的认定是目前普遍认为的难点。正是由于这一点的存在，很多专家都对近期开征物业税抱悲观态度。
“物业税已经箭在弦上，但距离成熟时机还早。”胡景晖说。
在胡景晖看来，国家之所以选择这个时机重提物业税，更多的原因是3月份以来房价又上来了，北京有些区域的房价现在甚至已经接近去年的最高点，这是不符合规律的。政府更多的考虑是给开发商一个警告。
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